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你好呀，见字如面。我是一个奋斗在地产领域10年的90后，专注地产研究，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。
小区破旧不堪，电梯故障频发，小区垃圾乱飞，保安形同虚设，业主们看着雷打不动的高额物业费单，心里的算盘打得噼啪作响。
武汉江山如画八期住宅，物业费从3元/㎡直降至1.6元/㎡；
重庆某小区住宅物业费从1.80元/平米/月降到1.30元；
杭州萧山东旭府两次降价至2.3元/㎡，仍被业主“炒鱿鱼”；
柳州甚至出现“0元物业费”模式，物业公司靠社区团购、家政服务盈利……
2025年开春以来，一场始于重庆、武汉的“物业费降价潮”席卷全国，从高端别墅到普通住宅，物业费降幅普遍达30%-50%。
业主们不再沉默。
当房地产市场的黄金时代落幕，物业费从“开发商的提款机”变成“业主的议价筹码”，交物业费的人，却越来越少了。
以下，是房哥的四点观察。
01拒交潮起：业主不再沉默
“物业不作为，凭什么要我交钱？”
这句话已成为许多业主的共同心声。
国家发改委发布的数据显示，2024年全国物业费拖欠率达31.7%，其中超过60%的拒缴原因是“服务质量不符合预期”。
全国住建部门2024年接到的物业投诉超过78万件，比2023年增长23%。这些数字背后，是无数业主对“收费不服务”的愤怒反击。
业主们不再被动接受。2024年，全国新增业委会超3万个，杭州、深圳等地业委会主导降费成功率超70%。重庆风花树小区20%业主联名向街道提出降费要求，最终将物业费从1.80元/平米/月降至1.30元。
“过去房价上涨时，业主对物业费不敏感，毕竟房价随便涨涨就够交好几年物业费。”一位物业经理坦言，“但如今房价下行，业主开始精打细算每一分持有成本。”
物业公司的撤离成了业主觉醒的副产品。
重庆近期至少10家物业公司宣布撤场，杭州滨江物业、鄂州中海物业等头部企业也纷纷退出低效项目。
02空置房之痛：无人居住为何还要交费？
“房子我都没住，凭什么交物业费？”
石嘴山市惠农区法院里，业主王某满脸不解地质问法官。
他有一套自2018年起就很少入住的房子，拖欠物业费8000余元、电梯费4000余元。
在砀山法院，李某也面临同样的困惑。
他购买的住房长期空置，面对物业公司的催费通知满腹委屈：“我都没享受服务，为什么要交钱？”
法律给出的答案明确而坚定。
《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已提供服务的，业主不得以未接受或无需接受为由拒交。”
“物业服务具有公共性，”惠农区法院法官解释道，“无论房屋是否空置，物业服务都在正常进行。
小区卫生天天打扫，公共秩序时时巡查，电梯、消防等设施费用一分不少地支出。”
一些地方政策为长期空置的业主提供了喘息空间。
石家庄、镇江等地规定，空置超3个月可减免部分费用；长沙实施阶梯式减免：前24个月按70%缴纳，25个月后按90%；兰州更是允许空置6个月以上住宅物业费减半。
“但要享受减免，业主需提供水电公司出具的超6个月0耗能证明，程序并不简单。”一位物业工作人员透露。
03双输困局：业主难，物业也难
物业费降价潮下，业主与物业公司双双陷入困境。
重庆加州物业服务有限公司在撤场公告中倒出苦水：“人工成本上涨、设备设施老化、园林绿植退化，导致物业服务运营成本刚性上涨。业主大会要求将物业费从2.0元/㎡降至1.30元/㎡，我们无法接受。”
杭州滨江物业退出万固珺府小区的理由同样直白：“项目体量不大，本来就处于保本状态。业委会要求从2.8元/㎡降到2.2元/㎡，要么降品质，要么亏本，都不符合公司要求。”
行业数据描绘出一幅惨淡图景：60家上市物业企业2024年净利润均值同比骤降19.7%，毛利率从鼎盛期的30%跌至19.2%，净利率仅剩4.2%。
“人力成本持续攀升，设施老化导致维修频次增多，零配件、能源价格上涨，加上消防安全改造、垃圾分类等政策合规投入增加，成本压力全行业普遍存在。”一家重庆头部物业企业内部人士坦言。
当物业公司“断臂求生”撤离后，小区立即陷入混乱：
垃圾堆积成山、绿化无人养护、电梯频繁停摆、水电故障频发、门禁失效、消防通道被占……居民的生活舒适度和安全感急剧下降，房产价值也无形贬值。
“我们以为降物业费占了便宜，结果物业撤了才发现，便宜占了，烂摊子也砸下来了。”重庆中渝春华秋实小区一位业主后悔地说。
04寻找出路：从对立走向共生
危机中也孕育着创新解决方案。
在武汉，367个老旧小区通过“业主自管 政府补贴”模式实现重生，居民满意度从29%提升至87%。
2025年财政部将拨付专项资金289亿元支持老旧小区物业管理。
技术革新为降低成本开辟新路径。
上海某小区引入机器人巡楼，人力成本下降40%，渗水问题发现速度提升3倍；银川物业企业上线“一键报修”系统，响应时间从24小时缩至2小时。
“0元物业费”的柳州模式则探索全新盈利途径——维美物业通过社区团购、家政服务、广告位出租等社区商业生态链盈利，业主满意度反而上升12%。
深圳试点“基础服务包（政府指导价） 增值服务包（市场定价）”分层服务模式，业主可自由组合所需服务；住建部拟出台《空置房物业费减免指导意见》，明确6个月以上空置房按50%收费。
高端物业市场也在重塑价值主张。
绿城、万科等品牌承诺“15分钟到场维修”、“24小时管家服务”，用高品质证明高收费的合理性。
“物业费降价不是终点，而是行业重生起点。”一位从业二十年的物业经理反思，“真正的社区价值不在缴费单高低，而在于能否让业主感受到家的温度。”
杭州万固珺府小区曾是“一房难求”的地铁红盘，今年6月底却遭遇头部物业滨江公司撤场。业委会紧急找来应急托管物业，居民们看着堆积的垃圾和停摆的电梯，开始怀念起曾经“不值那个钱”的服务。
物业公司撤场后，重庆中渝春华秋实小区居民发现环境质量断崖式下跌。
垃圾堆积成山，电梯频繁停摆，房产价值无形蒸发。他们以为降物业费占了便宜，最终明白：便宜占了，烂摊子也砸下来了。
最后，房哥想给大家伙说的是：
家的温度不靠缴费单高低，而在维修响应是否快过草坪荒芜的速度。当物业与业主从对立走向共生，这场降价潮才能真正成为社区价值回归的起点。
— END —
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