住建部门的数据显示，截止2022年12月，云南省住宅小区数量已达到18608个，物业服务覆盖率约为67%，备案注册物业服务企业共3786家，物业管理从业人员约36万人。
新的《云南省物业管理规定》（以下简称“新规”）已于2023年5月1日起施行，与其同时，在2005年公布，2008年修正的旧版《云南省物业管理规定》（以下简称“旧规”）已同时废止。
新规定共分为七章34条，接下来我们来看看每一个章节都重点讲了哪些内容。
第一章 总则
总则提纲挈领地将物业管理的基本原则，归结为：党建引领、业主自治、公开公平、诚实信用、依法监督。而党建引领则主要体现在推动物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会中设立基层党组织，建立健全村（居）民委员会、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会等共同参与的治理机制。
新规中引入物业管理委员会这个概念，让不少人困惑，这是一个什么样的组织？它与业主委员会、村（居）民委员会、物业服务人之间是什么关系呢？在下文中，我们将为大家来进行解释。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
新规对业主、业主大会和业主委员会三者的关系予以明确，先是规定业主身份确认的依据、以及业主大会是由物业管理区域内全体业主构成，继而指出业委会是业主大会的执行机构，同时界定物业管理委员会的功能与定位：在不具备设立业主大会条件，或者设立确有困难的小区，乡（镇）人民政府、街道办事处 负责组建 由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会。而物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。如果后续已设立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。即物业管理委员会，是在业主组织缺位情况下的临时机构，因为业主委员会或业主大会的缺失，会影响物业管理活动的正常开展和业主权利的行使，物业管理委员会弥补了业主组织的缺位，其主要功能就是要推进向业委会的过渡。新规同样明确业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级人民政府住房城乡建设行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处备案。
第三章 物业管理服务
新规指出业主可以自行管理物业，也可以选聘物业服务人管理。但是选聘物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。新规与《中华人民共和国民法典》保持一致，采用了“物业服务人”的概念，即扩大了物业服务主体的范围，因为物业服务人的定义项下又包括物业服务企业和其他管理人。所谓的其他管理人是指除了物业公司外，接受业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的其他组织和自然人。
对于大家普遍关心的物业服务费问题，新规规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。即在业主依法自行选聘物业服务人前实行政府指导价，收费标准由州（市）、县级人民政府根据省人民政府定价目录制定并公布。在业主依法自行选聘物业服务人后则可以实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。实行政府指导价的物业服务收费标准，由州（市）、县级人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
新规在这一章节里，再一次明确了物业服务人应当定期公布的信息有物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息，即对业主的知情权再一次进行重申，也规定了业委会的其中一项职责就是对物业服务人所公布的信息进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公示。而针对物业服务人，新规也以列举的方式，罗列物业服务人的禁止行为，比如不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费；不得泄露业主信息；不得侵占、挪用业主共有部分经营收益；不得挪用住宅专项维修资金等行为。
第四章 物业的使用与维护
对于日常生活中一些业主及物业使用人经常出现的危险行为，明确予以禁止，比如禁止损坏房屋承重结构主体结构；违章搭建建（构）筑物、任意弃置垃圾、排放污染物；占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口；违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；私拉电线、电缆为电动车辆充电；从建筑物中抛掷物品等行为，这些禁止行为每一项背后都付出了以生命为代价的惨痛教训，大家一定要予以遵循。
而对于共用设施设备、共有部分对外开展经营活动的情形，新规指出首先需要经业主依法共同决定后，才可以委托业委会或物业服务人以及其他主体开展经营活动，且经营产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
对住宅专项基金的核验，新规明确：住宅、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当依法交存住宅专项维修资金。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。而且当业主分户账面 住宅专项维修资金余额不足 首期交存额30%的，应当及时续交。且在新规第六章法律责任部分，规定如果开发建设单位在房屋买受人未交存首期住宅专项维修资金的情况下交付房屋的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第五部分设立专章，明确划分各级住建部门的职能责任，尤其是涉及物业管理违法行为投诉、举报，由县级以上人民政府有关行政主管部门依法处理。而第六章与第七章则是规定了法律责任以及附则。
近日，我们通过大数据检索，发现新规在实施后这半年，已被司法机构在法律文书中引用进行裁决，接下来我们期待它能更好地被大家运用于实践中，为物业管理的规范化提供相应的指引。
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