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99 印度他达拉非希爱力一手货源代购的正确渠道有哪些？

V信【50051246】

匿名说一个你行业的内幕，让大家知道一下好不？

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匿名说一个你行业的内幕，让大家知道一下好不？

      我做司法拍卖的，在中院、基层法院入围，驻点工作的那种，有时帮朋友看看房子能不能买，教人处理点问题。

      我用最简单的方法教大家判断一个法拍房能不能买。核心就两个点：1.能不能过户；2.能不能入住。

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      我以长沙的房产为例来说。

      过户：

      原则是：有证（房产证或不动产权证）的房子，都能过户。所以，你看公告里的产调表（没有的话，看公告内容，有不有产权产别、房屋性质、建成日期，甚至土地性质，预售阶段的房屋是没有这几个信息的）。

      入住：

      毛坯房就不用讲了，空置房（住过人，但现在空置）最好在统一看样时去看看，小概率会发现里面有人；

      有人住的，无论是自住还是出租，都要去看看，与住家聊聊，你就能知道配合程度、房屋质量；

      大部分有人住的房子，其实都会搬，但人家都已经被强制执行了，可能会想要点搬家费，或者把家里的家具、家电折点钱卖给你。这就需要自己去谈了（法院鼓励双方协商，和平腾房），把这笔钱算到总成本里面就是。反正最终的原则是，总成本划得来就买，划不来就不继续出价，不明显低于市场价不继续出价（有时候会遇到因为房子学位、地理位置、和家人朋友住统一小区等原因愿意出高价的买家）。

      总结一下，就两个关键点：过户、入住。其他的就看你个人觉得值不值。

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      更新，既然大家有兴趣看，我教大家一些经验。

      上面是一张《产调表》，也就是不动产登记中心登记的不动产信息中可以给司法机关和权利人、利害关系人看的部分，拍卖公告中也常常以附件的形式提供。

      上面这张是长沙市内五区的产调表，外四区格式不同，记载的内容也大致相同。你会看这张表，其他省市的产调表也能看懂，毕竟法律法规在全国是通用的。

      现在我分别教大家看产调表的几个部分。

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      “房产情况”栏，主要看：

      产权产别：你买住房，必须是“私有房产”或“商品房”；如果是“经适货补”，那就是经济适用房，有政府补贴的，你买到后，需要到市政府偿还补贴款（8-10万元），然后才能办理转移登记（俗称的过户）；

      房屋用途：必须是“住宅”，如果是“商业”，哪怕是商住两用，土地年限就只有40或50年，没有配套学位，水电气更贵（按照商用收费），最关键的是住宅土地70年年限到了，是免费自动续期的，而商业土地续期是需要续费的，别几十年后突然冒出一笔土地续费，你就懵逼；

      产权来源：“买受”代表这是第一任房主，从开发商手里买来的；“买卖”代表这是从其他房主手上购买的二手房三手房；“赠予”、“离婚”、“继承”这几个本来是要额外缴税的，但长沙现行政策是暂不收取（惠民政策），所以在长沙买房，这一项你不用管，外地的房子按当地政策；“拍卖”代表上任房主也是法拍买的；“判决”是依据法院判决书过户的，等等……这一栏大概了解就可以了，不影响买房和税费；

      建成时间：长沙地区2000年以前建成的房子，拍卖时不能贷款，要准备全款购买；

      登记时间：不动产登记中心办理产权登记的时间；这里要注意，长沙政策是购买2年内过户的房子要交增值税，但从何时起算很多人不知道，以为是这个“登记时间”，其实是“登记时间”或者“网签缴税”哪个时间在前就以哪个起算（具体的我有点记不太清了，买房之前问下登记中心或税务局驻点的同志）。有时候中介忽悠你，说登记时间不满两年，其实网签缴费时间已经过了两年。在帮你代缴税费时，有人可能黑了你这笔税费（所以找人代缴的一定要索要票据、完税凭证，并核对金额。中介费、代办费该出，但也要出得明明白白），有的则告诉你是他们找了关系帮你免了这笔费用，赚个人情或者找你要个几千块钱“送领导”。

      土地性质：主要两种，“出让”，开发商花钱买的土地，没问题。“划拨”，政府无偿或非市场价给的土地，每次交易有1％的税费。如果没标明土地性质，你也别纠结，历史遗留问题也不是几句话说的清的，你做好交多1％税费的心理准备，尤其老房子。

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      权利人信息栏，主要是房主信息留意两个点：

      权利人是公司的，交易税费多点，看清楚公告是各自承担税费，还是全由买受人承担。虽然现在长沙不准公司持有住宅，但以前办在公司名下的登记依然有效；

      如果住宅有几个权力人，出现类似份额33.3％这种奇怪份额比例的，不用想，这是孙子在用爷爷房子的学位在读书。因为长沙规定孙子孙女用爷爷奶奶外公外婆的房子学位，爸爸妈妈要有好像是1/3以上产权（具体数字忘了）。冲着学位买房子的，看到这种情况可以换一套考察了，无所谓学位的可以继续往下看；

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      他项信息：主要是抵押情况，这个不影响过户，法院处置房产前，早就给抵押权人做过笔录，说好分配了；

      喜欢八卦的，可以从抵押金额、次数大致判断出被执行人的负债情况，卖了房子都不足以抵债的有可能破罐子破摔，抗拒拍卖，这个要实地去看；

      拍卖后，还能有余钱退还给被执行人的，相对好处理，法院一般会在他们搬家后才把余款退给他们，等于被压了这笔钱在法院，更容易配合；

      那种履行期限10年20年30年的，是按揭贷款的抵押，都还了一部分的。吃饱了没事做你可以算算还剩多少没还。

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      限制信息：主要是查封信息，这对买法拍房没影响，处置法院凭自家裁定书、协助执行通知书可以一次解掉所有查封（包括其他机关的查封）。

      喜欢八卦的朋友，可以看看有几次查封（只要看还未到期的），能大概估计被执行人的负债规模；

      如果限制文号有法院的“刑”字号文书，没有公安、监察的查封，那就是刑事犯罪的罚没拍卖；如果有监察机关的查封，那大概率是贪官财产，这种房子质量不会太差；如果有公安机关尤其经侦的查封文号，大概率是非法集资、电信诈骗、帮信罪，那么预示着这可能陆续在拍卖一批房产，甚至就是同小区的多套房产。

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      至于居住人信息这一栏，我没见过有登记的。但是，一旦有登记了居住人的，你就不要买了，拍卖破不了居住权。这个就不展开讲了，讲多了各位也满脑子浆糊。