不动产合同以及土地转让
Real estate contracts and land conveyance
The sale of real property typically comprises three parts:
u Execution of the sales contract – the buyer promises to pay the purchase price in exchange for the sellers promise to deliver title
u Executory period – the buyer can inspect the property, secure a loan, and review title documents, AND the seller can repair the property or correct imperfections in the title
u Closing – the seller formally transfers title by delivering the deed to the buyer and the buyer pays the purchase price
不动产销售通常包括三个部分：
1. **签订销售合同**：买方承诺支付购买价格，以换取卖方承诺交付所有权。
2. **待执行期**：在此期间，买方可以检查房产、获得贷款并审查产权文件，卖方则可以修理房产或纠正产权中的瑕疵。
3. **交割**：卖方通过交付契约形式地将所有权转移给买方，买方支付购买价格。
购买地产的标准程序包括买卖协议以及交割。
协议就是由买方和卖方之间签订的协议，涉及交易的产权类型、土地类型、以及财产限制类型(如有)。
交割就是指房屋地契从卖方转移至买方。
这两个步骤是为了保护买卖双方的权益。
防止欺诈法适用于这两个步骤。 除非部分履行原则这一例外情况适用，地契必需是书面的，且任何交易地产权的合同必需是书面的。
A.土地交易合同 (land sale contracts)
the contract for a conveyance of an interest in real estate typically governs the agreement until the time of closing, at which time the deed becomes the operative document governing the land transfer under the merger doctrine.[土地销售合同一般在交割前发生效力，到交割时及之后，则以契据作为土地转让的效力文件]
1.土地交易合同主要原则
a.防止欺诈法的适用
一般而言， 土地交易合同必须以书面形式留存为证据以满足防止欺诈法的要求。
部分履行原则是例外， 即下列三种情况中两种符合时， 防止欺诈法将不适用 :
(1) 部分交易额已支付; Payment for part or all of the purchase price
(2) 对士地的实质性改善;或者Substantial improvements are made to the premises
(3) 实际占有土地。Possession of the land by the purchaser
如果部分履行原则适用 ， 法院会认可和支持合同特定履行,而不是进行损害赔偿。
b.必要条款
以下条款必须包含在土地合同中:
(1)合同当事人，
(2)对财产的描述， 以及
(3)价款及支付方式。
c.交割日——时间非必要 but “Time is of the essence” term
A closing date is not an essential term of a land-sale contract, so the sellers performance
is due at or within a reasonable time after the closing date unless time is of the
essence. Time is of the essence when the contract or circumstances strongly suggest that the parties intended that the closing date be strictly enforced.
法院一般认为时间不是必要因素，也就是说，交易双方并不受合同中规定的交割日期的绝对限制。
如果以下情况发生， 此推定不成立:
（1）合同明确规定时间为必要因素；
（2）客观情况表明合同双方的意愿是在规定的交割日期交割，或者
（3）一方通知另一方将时间作为必要因素。
A real estate contract is executed when the seller promises to deliver marketable title and the buyer promises to pay the purchase price. However, these promises need not be performed until closing or a reasonable time thereafter—unless the parties set a strict closing deadline. The closing date will be strictly enforced when the contract includes express language that makes time of the essence or the circumstances strongly suggest that the parties intended it to be.
d.衡平法上的转化
一旦合同签订， 每一方都负有特定的履行义务， 衡平法认为买方成为不动产所有人;买方对于交易所享有的权利视为所有权。
i.占有
因为法定产权仍然由卖方保有(为买方保管，卖方在直至交割前仍享有占有权。
ii.灭失风险
根据主流观点， 如果地产在交割前灭失， 衡平法转化使得由买方承担此种风险。
但是， 如果卖方的责任保险可以覆盖财产损失， 买方有权在交易价格以内要求卖方偿还。 如果允许卖方同时从买方及保险中获得赔偿是不公平的。
2.可转让的产权 （marketable title）
"Red flags" for marketable title
-Covenants
-Easements
-Leases
-Liens
-Gaps in chain of title
-Boundary disputes
-Existing zoning violations
-Adverse possession
每个土地买卖合同都拥有默示保证条款， 即在交割时， 卖方将向买方提供可转让的产权。
Under a land sales contract, a buyer must receive marketable title—ie, title that is free from substantial defects at the time of closing. Competing property interests render title unmarketable unless the buyers interest has priority over those competing interests. For example, a buyer with a recorded equitable interest has priority over a subsequent judgment lien.
Unless otherwise stated, contracts for the sale of land impliedly warrant that the seller will convey marketable title to the buyer upon closing. To be marketable, title must be reasonably free from doubt and under no threat of litigation, such that a reasonable person would accept and pay for it. Lack of access to a public road may render title unmarketable.
a.可转让的含义
产权无需“完美”以符合可转让的条件；只需满足合理的不受怀疑要求，即其必须不受质疑且不会承担不合理的诉讼风险。除非土地交易合同中有弃权条款， 否则以下情况时产权即为不可转让的产权:
i.财产负担 (encumbrances)
地产上的负担(例如， 抵押贷款权和留置权， 使得土地价值减少的地役权， 不利性允诺和严重的侵占等) 使得产权不可转让。
要注意的是，卖方有权在交割时用交易所得偿还抵押贷款或者留置权。 如果交易所得足以偿还抵押贷款或解除留置权，则买方不得声称产权不可转让。
A covenant against encumbrances promises that there are no outstanding claims on, or interests in, the property (eg, mortgages, tax liens) other than those disclosed in the deed. But since this covenant only appears in warranty deeds, it did not appear in the quitclaim deed.
ii.产权链欠缺(defects in the chain of title)
产权链欠缺(例如， 产权链中的某一地契转让存在缺陷、 致使登记要求不满足， 产权是通过非法占有所取得等)使得产权不可转让。
要注意的是， 现代案例法认为,当特定条件满足时， 通过非法占有取得产权不会导致产权链的欠缺。
但是， 对于MBE 考试， 通过非法占有的产权总是不可转让的。
In most jurisdictions, a prematurely recorded deed—a deed recorded by a buyer before the seller owns the property—falls outside a later buyers chain of title and fails to provide record notice.
iii.已存在的违反分区规划的情形 (existing zoning ordinance violations)
己存在的违反分区规划的情形使得产权不可转让。
分区规划存在本身不会导致产权的不可转让;只有当存在违反分区规划的情形时才导致产权不可转让。
例如,某规划限制居住用房必需是独栋的， 这一规定不会影响产权的可转让性;如果交易的房产是有此独栋限制的双栋住宅，则产权就是不可转让的。
An existing zoning violation may render title unmarketable, but the mere existence of a zoning code does not.
b.弃权
以上所有因素都可以在土地交易合同中弃权。
C.产权不可转让时的买方救济
买方必须通知卖方其发现产权不可转让并给卖方一定的合理时间来完善产权， 可以延长交割日期来给卖方合理时间修补。
如果卖方未能完善产权， 卖方可以寻求以下救济:
i.损害赔偿
除非土地交易合同中规定产权缺陷不可以得到损害赔偿,否则， 当卖方无法完善产权时,买方可以要求卖方给予经济性赔偿。
ii.衡平法上的救济
买方也可以撤销合同或者因缺陷以更低的价格继续履行合同， 除非合同规定对于产权的缺陷不得以撤销和特殊履行作为救济。
iii.合并
如果买方交割了土地交易合同,合同自然与地契合并且卖方将不再为产权的转让性承担责任,除非卖方存在欺诈行为。
Under the common-law merger doctrine, an obligation in a land-sale contract(eg, the sellers duty to deliver marketable title) merges into the deed and cannot thereafter be enforced unless it is contained in the deed. As a result, this doctrine applies to contractual promises relating to the quality of transferred title—not to determining whether the terms of a conveyance were intended to secure repayment of a loan.
3.土地交易合同的违约救济
a.特定履行
i.买方
如果买方己交付价金， 法院可以裁定要求卖方将产权转移给买方。 土地是特有的， 所以损害赔偿一般被认为是不充分的。
ii.卖方
如果买方违约,法院可以要求买方强制履行。
b.损害赔偿
损害赔偿通常计算为合同价和违约日土地市场价格的差额。附带损害也在赔偿范围内。
i.约定违约金 (liquidated damages)
在许多土地交易合同中， 买方都会被要求先交纳一定数额的定金,作为买方日后违约的约定违约金。
换言之， 当买方违约时卖方有权扣留这一定金。
大多数法院认为， 如定金数额合理(不高于合同价款的15%) ， 买方不得要求返还。 这一情况无论合同中是否有约定违约金条款都被适用。
Land-sale contracts can include a liquidated damages provision. which allows a seller to recover a certain sum in the event of the buyers breach. These provisions are enforceable if the liquidated amount bears a reasonable relation to anticipated damages. Courts have consistently held that an amount less than 15% of the purchase price is reasonable. However, an amount that exceeds this percentage may constitute an unenforceable penalty.
B.产权 (Title)
1.因地契取得产权一防止欺诈法、 必要条款
地契转让土地的所有权。 正如前文所述， 地契必须符合防止欺诈法。 因此， 地契必须是书面形式且由授予人签字。 地契也必须(用明确清楚的语言) 详细说明所转让的地产情况及转让各方 (用姓名或其他身份证明) 。
如果地契没有被授予人的姓名或者身份证明， 法院会推定接受地契的人有权填写被授予人姓名，且如果存在此种授权，地契就是有效的；
然而，除非地契送达人有明确权利填写地产的具体情况， 否则， 没有合理说明地产情况的地契就是无效的。
最后，地契必须标明转让地产的意图。
a.地契的类型
A warranty deed conveys a grantors real property to a grantee with assurances that there are no defects in title—ie, no one else owns the land and it is free from encumbrances. The covenant of warranty is an assurance that the grantor will defend and compensate the grantee for lawful claims made against the grantees title—eg, when a third party prevails against the grantee in a quiet title action.
i.普通担保地契 (present covenants)
普通担保地契是买方能得到的最好的地契.普通担保地契担保地产上的所有产权缺陷，包括授权人的前任导致的产权缺陷。 普通担保地契一般包含以下六项内容， 分为即时担保和将来担保:
1）即时担保 (Present Covenants)
任何即时保证的违反都从地契送达之时起算。
诉讼时效从送达之时起算。
a)保证依法占有
授予人保证其享有其所转让的产权以及占有权。 如果授予人不是产权人， 则受让人就有权起诉授予人。
b)保证有权转让
授予人保证其有权力及授权转让地产。 如果授予人无权转让地产，则受让人就有权起诉授予人。
c)保证无地产负担
授予人保证所转让的地产无显性的或隐性的的地产负担。 主流观点认为， 即使受让人明知所存在的地产负担,此保证仍然被违反。 其他法院则认为， 如果受让人知晓则不存在违反。 如果授予人违反了此保证， 则受让人就有权起诉授予人。
2)未来保证 (Future Covenants)
任何未来保证的违反都在第三方妨碍受让人或其继任者的所有权时产生。 未来保证被认为随土地转移。 直至某一方要求订约人承担责任并给出请求通知时， 订约人为开始承担责任。
a)保证安静享用
授予人保证第三方的合法诉讼请求不会妨碍受让人对地产的占有或享用。
b)担保条款
授予人保证受让人不受其他人对财产的合法主张的影响。
c)持续保证
授予人保证， 如果产权有瑕症， 授予人将为一切为完善受让人产权所合理必要的行为。
Under the covenant of warranty, the grantor of a warranty deed must defend and compensate the grantee for any lawful claims made against the grantees title—eg, when the grantee is defeated in a third partys quiet title action.
ii.免责转让地契（quitclaim deeds）
免责转让地契不包含任何保证。 免责转让地契通常豁免授予人的全部责任。
All land-sale contracts have an implied warranty that the seller will convey marketable
title to the buyer upon closing unless otherwise stated. For example, the parties can
eliminate this warranty by expressly contracting to transfer whatever title the grantor has to the buyer by a quitclaim deed (ie, without any warranties). But since the seller here has expressly promised to convey to the buyer a "marketable title" by quitclaim deed, this warranty remains in their land-sale contract
iii.法定特殊保证地契 (Statutory Special Warranty Deeds)
特殊保证地契由州立法确定，包含以下两个保证:
1)授予人保证其没有将此地产权转让给受让人以外的人; 以及
2)授予人保证地产没有任何因授予人造成的地产负担。
b.地契送达 delivery
Adeed is a legal instrument that transfers an interest in real property from the owner (grantor) to another (grantee) once it has been:
delivered – evidenced by the grantors intent to presently transfer an interest to the grantee, even if the interest itself is a future interest (ie, the possessory rights transfer later) and
accepted – presumed if the transfer benefits the grantee.
地契送达方生效。
“送达”在这里是个法律专有名词， 不同于口语中“送达”必须有实际上送到对方手中的意思。
地契不必实际送达， 但有效的送达基于授予人的现有的将产权立即且不可撤销地转让给受让人的意图。
当受让人得到地契或授予人登记转让时推定送达成立。
产权依据送达转让且不可取消;一旦送达， 将地契转送回给授予人是无效的。 以下是授予人可选择的送达方式:
i.实际交付送达
授予人可以实际将地契送达给受让人。 实际交付可通过邮寄送达、 授予人代理人送达或者投递员送达来完成。
ii.推定送达
在有公证人或登记的情况下， 将地契文件递交给受让人或通知受让人时， 推定地契己送达。推定是可反驳的。
iii.第三方
有效的地契送达可先存放于第三方， 由第三方基于某一特定事件(即条件) 的发生而进行送达。
产权知道所注明的事件发生时方才转让。
To transfer an interest in real property, a deed must be delivered (and accepted). Delivery occurs when the grantor intends to presently transfer an interest to the grantee. Therefore, delivery is ineffective if the transfer is contingent upon a future event. 为了转让不动产权益，必须交付（并接受）一份契据。交付发生在授予人意图将权益即时转让给受让人时。因此，如果转让以未来事件为条件，则交付无效。
c.地契的认可
受让人必须接受地契来完成交易。
在大多数州， 当地契有利于受让人时， 推定受让人认可。
在其他州， 只有当受让人知晓让与的存在且没有做出反对时才可推定认可。
2.通过遗嘱转让
遗嘱是由立遗嘱人在生前准备并欲执行的转让。 遗嘱直至立遗嘱人死亡方可执行。
因此， 遗瞩可在立遗嘱人的有生之年内修改或撤销。
a.撤销遗赠
当所要遗赠的物品为特别遗赠而当立嘱人死亡时该财产已不再拥有或存在时， 遗赠被撤销。在这种情况下，原本的遗赠无效且不由其他财产来代替此原有遗赠。
b.免责
如果遗嘱人所要特别遗赠的财产受抵押贷款或者留置权限制， 受遗赠人可以对遗嘱人所负责任“免责”。 在这一情况下， 遗嘱人的剩余财产将付清地产负担。 现在， 有废除免贵的倾向。
c.失效
当受益人先于遗嘱人死亡时， 失效成立。 根据普通法，该赠与无效。 现在， 几乎所有州都适用了反遗赠失效条款以防止在某些情况下遗赠失效。
d.遗产削减
如果遗产不足以付清所有的主张及满足所有的遗赠,则赠将被削减。
大多数州根据以下顺序削减:
（1）在无遗嘱情况下继承的财产；
（2）剩余财产；
（3）普通遗赠，
（4）动产及不动产特殊遗赠。
C.产权保证系统 (Title Assurance Systems) 一登记
登记行为就是公开告知地产已经转让且由此警告所有的后续购买者。
根据普通法，依据时间顺序的第一个受让人具有优先权。例如，如果甲先转让给了乙，后又转让给了丙，乙的权利优于丙，因为先转让给了乙。
现在，登记已经取代了普通法“先到先得”规则。有效的契约并不要求登记，但是，没有登记的契约的受让人不得对抗善意购买人(bona fide purchaser)。
善意购买人就是以对价购买且不知晓任何先前转让的购买人。
要登记，受让人将契约和/或抵押贷款交至县登记员备份契约和/或抵押贷款在册；县办公室允许对文件进行产权查询。
l.受保护方
善意购买人根据知悉规则和善意登记权利优先法被保护，免于在其之前的受让人的主张。 善意购买人在不知悉的情况下支付对价购买。
a.支付对价
为了判别购买人是否是善意购买人， 对价必需是实质性的金钱对价。“实质性”在这里并不指足够的，“实质性”仅指某一有确实价值的物被作为对价交付。
b.不知悉
要成为善意购买人，购买人必须在交易时不知道在先交易。有关于此节， 有三种知悉:实际知悉、 调查知悉以及登记知悉。
i.实际知悉 (Actual notice)
当购买时实际知晓之前的交易时，实际知悉成立。
ii.调查知悉 (inquiry notice)
当购买人仅需作出合理调查即可得知先前的交易时。调查知悉成立。
iii.登记知悉 ( Record notice)
如果先前的交易被登记且在交易链中， 即购买者可以合理地得知时， 购买者对先前的交易就是知悉的。并不是所有的登记都采用了购买者可以合理得知的方式登记；因此， 仅契约已登记这一事实不足以构成登记知悉。
Recording a deed (ie, depositing it in official land records) creates a presumption of delivery. But this presumption can be rebutted by evidence that the grantor did not intend to presently transfer an interest to the grantee—eg, if the transfer was contingent upon a future event.
In a race-notice jurisdiction, a bona fide purchasers (BFPs) property interest has priority over an earlier interest if the BFP (1) lacked notice of that interest and (2) recorded first. But a BFP has constructive notice of the earlier interest if a document showing that interest was properly recorded and appeared in the purchasers chain of title.
2.登记法种类
a.先权利优先法 (Race Statute)
在采纳先权利优先法的州 ， 先登记的买受人取得权利——“先到先得”。这一类型的登记法非常罕见。 根据该优先法， 实际知悉与否对于决定权利归属无足轻重。 诸如“最先登记”(first recorded) 这类语言是典型的先权利优先法规定用语。
B.善意买主优先权利法 (Notice Statute)
在采纳善意买主优先权利法的州， 善意购买者的权利优于其不知悉的前买主。
善意购买人必须在交易时不知悉在先交易， 包括不得实际知悉、 调查知悉或者登记知悉。 先前的登记通常会导致登记知悉。 诸如“不知悉”(without notice thereof) 这类语言是典型的善意买主优先权利法的规定用语。
Recording actsdetermine the priority of competing interests in the same land.
In arace-notice jurisdiction (as seen here), a bona fide purchasers (BFPs) subsequent property interest has priority over an earlier property interest if the BFP (1) lacked notice and (2) recorded first.
But a BFP cannot rely on aforged or altered document to establish priority under the recording act since that document is void.
例如， 授予人人转让给甲， 甲没有登记。 授予人随后将统一地产转让给了善意购买人乙。 根据普通法， 甲取得权利。根据善意买主优先权利法， 乙取得权利。
然后，假设甲登记并转让给了善意购买人丙。乙先登记随后丙登记。现在丙根据庇护规则取得权利。
3.特别优先原则 （special priority rules）
a.庇护规则 (shelter rule)
从善意购买人处购买的买受人享有优于所有其他人的权利。
因此，即使是知悉的购买人，也可以“被庇护”或者“取代”善意购买人， 即使其本身不符合善意购买人的条件。
b.范围外契约 (wild deed)
如果一个登记了的契约无法将授权人与产权链相连接，则此契约是范围外契约。
因为范围外契约致使买受人无法合理得到， 故不会导致登记知悉。
c.因立据不得否认 (estoppel by Deed)
当一个人获得了其转让的且本不具有权利的地产的所有权时,不得再就其无所有权申辩转让无效。
例如， 授予人根据契约成为产权人。 甲以为自己是产权人， 将地产转让给了乙。乙登记。而后， 授予人将产权转让给了甲,甲登记。 根据因立据不得否认原则乙获得该地产的产权。
The doctrine of estoppel by deed (ie, after-acquired title) applies when a grantor conveys property to a grantee by warranty deed before acquiring title to that property. Once the grantor receives title, this doctrine will cause the after-acquired title to automatically transfer to the earlier grantee.
Recording acts determine the priority of competing interests in the same property. Most
recording acts protect bona fide purchasers (BFPs or innocent purchasers for value)—ie,persons or entities who:
pay value for an interest in property and
lack notice of a prior interest in the property.
In a jurisdiction with a notice recording act, a BFPs property interest is
always superior to an earlier competing property interest of which the BFP lacked
notice. And under the Shelter Rule, a person who receives a property interest from a BFP is entitled to the same protection under the recording act as the BFP. This ultimately protects the BFP by ensuring that the BFP receives the full benefit of the purchase and is able to convey an interest in the property.
4.产权保险 (Title insurance)
产权保险用以保护由产权瑕疵以及因抵押留置权使产权无效或无强制力导致的经济损失。 可被用于:
(1)抵御诉讼， 或者
(2)根据保单得到实际经济损失的补偿。
Title insurance policies only protect named insureds who are affected by an undisclosed title defect. Therefore, insurance companies are not required to indemnify persons whose names do not appear on the policy.
