一、商业物业费的收取对象和收取依据
二、商业物业的物业费收费标准问题
三、商业物业的物业费收费标准的调整
四、建议
摘要：商业地产与以居住为目的的住宅地产项目不同，商业地产是以满足经营为目的的地产项目，特别是高端写字楼、商场、商业综合体等商业地产项目，其选聘的物业服务企业在提供物业服务过程中面临的法律问题，也与住宅有不同之处。本文主要探讨商业物业的物业收费涉及的法律问题。
一商业物业费的收取对象和收取依据
《民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。”该条明确了业主支付物业费义务。毫无疑问业主是支付物业费的法定责任主体，但是商业地产中，将房屋出租给不同的经营主体进行经营是最主要的经营模式，因此，在商业地产项目中，物业费的收取对象又增加了一个对象--租户，而是实务中实际承担物业费的往往也是实际使用房屋的租户。
商业物业的物业费收取对象具体是业主还是租户，要结合法律依据，法律依据不同收取对象也不同。向业主收取物业费，既是基于物业公司与业主之间的物业服务合同关系，也是基于业主作为房屋的所有权人对整个建筑规划区共有产权部分的共有人身份所必然应当承担的义务，也属于法定义务。向租户收取物业费，只能是基于物业公司与租户之间也签订有物业服务合同。
商业地产物业费收取，主要涉及以下几个常见法律问题：
1、商业地产的物业费收取对象是谁？
在商业地产的物业费收取中，只有物业公司与租户之间签订有书面的物业服务合同，物业公司才有权向租户收取物业费；如果物业公司未与租户之间签订物业服务合同，物业公司仅能依据与业主之间的物业服务合同或者与房地产开发企业签订的前期物业服务合同，向业主主张物业费。
2、空铺期间是否可收取交物业费？
《民法典》关于物业服务合同的定义是“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”
在物业服务合同法律关系中，物业服务企业服务的对象是建筑物及附属设施，并非建筑物的业主专有部分，也不以业主使用专有部分为前提，而是以业主对建筑物及其附属设施的共有管理权为前提的。因此，无论商铺是否使用，均应按照物业服务合同支付物业费。而空铺期间不存在租户，该物业费也只能是业主自行承担。
3、既未与业主签订物业服务合同，也未与租户签订物业服务合同，物业费如何收取？
在物业服务企业与业主、租户均未签订物业服务合同的情况下，依据《民法典》第九百三十九条的规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”物业服务企业可以依据与房地产开发企业签订的前期物业服务合同或者是与业委会签订的物业服务合同向业主主张物业费。在中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案（人民法院案例库2023-16-2-121-006），就属于没有物业合同的情况，该案的裁判要旨：“涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。”，也即即使未签订物业服务合同，但是实际履行了物业服务，形成事实上的物业服务合同关系，也有权收取物业费。
二商业物业的物业费收费标准问题
商业物业的物业费的收费标准实行市场调节价，只要物业公司与业主协商一致即可，并无指导价，但是，这也并不意味着商业物业的物业公司可以随便制定物业费收费标准。《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。” 物业服务费的收费标准的确定法定的原则应该是服务水平与收费标准相符。该原则在《郑州市物业管理条例》也有同样的规定，第三十九条第二款的规定“实行市场调节价的，物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。”
依据上述规定，商业物业的物业费收费标准，首先应当与提供的服务相符，其次，收费标准应当在物业服务合同中进行约定。因此，在物业服务企业，特别是前期物业服务企业在指定商业物业的收费标准时，应对收费由专业机构进行测算，再结合测算结果确定物业费的收费标准。
如出现前期确定的收费标准不足以维持高标准的物业服务的，应当依据法定程序进行调整。
三商业物业的物业费收费标准的调整
实行市场调节价的商业地产项目，如果调整物业费，如果已经成立业主大会的，应由物业公司与业主大会协商。但如果未成立业主大会的，物业公司则需与每个业主各个协商调整并重新签订物业服务合同。在调整物业费过程中涉及的法律问题：
1、在成立业主大会的情况下，物业公司与业委会签订的调整物业费的协议，是否对每个业主产生约束力？
业主委员会在与物业公司签订调整物业费的物业服务合同时，应符合法定条件和法定程序。
第一，经过“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。
第二，调整后的收费标准应当符合“服务水平与收费标准相符”的基本原则，也即服务的物业公司需提供物业服务费需要上调的相应证据材料，比如人工费增加、服务标准提高等，且应当经过专业机构对物业费进行测算，调整后的物业费与服务水平相当。
第三，《物业服务收费明码标价规定》第十条规定：“实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。”也即在进行物业费价格调整后应提前通知，并非只要业委会同意即发生调整的效力。
在符合以上的法定程序和法定条件下，业委会代表业主与物业公司就物业费价格调整达成的协议，依据《民法典》第九百三十九条的规定，效力及于业主，也即对业主有约束力，单个业主不能以其个人不同意而推翻。
2、物业公司与商户达成的物业费调整的协议，对业主是否有约束力？
笔者认为，物业公司与商户达成的物业服务协议，对业主不产生约束力。物业公司与商户之间的物业服务协议应当属于意思自治的商事合同，适用合同相对性原则，且在商户与业主之间的租赁合同，其权利一般也仅及于专有部分，而不涉及建筑物及其附属设施的共有部分，因此，在未与业主及物业费达成一致的情况下，与商户的物业合对业主没有约束力。
四建议
商业物业的物业费收取主要是采取市场调节价，因此，作为提供商业物业服务的企业，应特别注意以下几点：
第一，物业服务合同的签订问题，不只应与租户签订物业服务协议，该物业服务协议应该有业主的签字认可，在实务中可以签订为物业公司、业主、租户的三方协议，以保障物业费的追索。
第二，物业费的标准应当明确，在实务中，特别是综合商场，物业费的收取标准往往高于备案价，但高于备案价部分实质为能耗费（取冷、取暖等费用），但由于在物业合同中未将该两部分费用区分，因此，如就物业费发生纠纷时易出现业主以收费标准高于备案价为由拒不交纳高出部分的收费，因此，在与业主及租户的签约中，尽量将具体费用拆分，物业费尽可能按照备案价收取。
第三，对于拒不签订物业服务合同的业主，应与房地产开发企业签订好《前期物业服务合同》，物业费的收费标准应当合理，做到质价相符，同时在物业服务合同中约定清楚物业费等费用调整的程序，严格按照程序进行调价。
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本文作者：纪云丽，合伙人，房地产业务部主任，郑州大学法律硕士。
专业领域：房地产法律事务、民商事法律事务。
【非诉讼业绩】
执业以来，纪云丽律师先后为先后为中豪、瀚海、海马、清华园、万汇置业、思念食品、河南吉利房地产、许昌辉润地产、河南嘉图、郑东新区海文实验幼儿园、河南省国有资产管理有限公司、南安商会、河南橡树置业有限公司等单位提供法律顾问团成员，参与河南铸城股份有限公司股权转让专项法律服务，为河南中豪置业有限公司的并购重组项目提供全程法律服务，参与河南省国有资产管理有限公司下属三家子公司地上附属物升级改造项目，参与河南省国土资源管理有限公司对三门峡天鹅广场投资项目及对润丰园、裕丰公司140亩地的投资项目尽职调查，参与河南中豪置业有限公司对禄泰公司的并购重组，参与瀚海公司与西亚斯合作的亚美迪软件园项目，参与河南橡树置业有限公司并购项目，北京某基金公司对大王庄合村并城项目的投资尽调。
【诉讼代表案例】
代理大量房地产诉讼案件，以及商品房买卖、商业地产托管租赁、物业服务等方面的群体诉讼案件。
编辑 | 冯华勋
