天河旧改，又有新玩法了！
昨天，君从柯木塱村民们手上拿到一则通告，名为《回迁安置房置换商品房意愿摸查的通知》！
顾名思义，村民手上的安置房可直接置换商品房，对面积多的村民来说，是不错的选择。
既然柯木塱开了先河，很可能天河其他的旧改都会效仿，各村村民们可以提前想好要不要选择置换。
所以接下来就带大家看看，这次柯木塱具体有哪些盘可以选，以及怎么选才最划算吧！
打5-9折，5个商品房可选！
根据村民发来的资料，本次柯木塱提供了5个商品房选择，分别是：城投天禧、中建天河精诚壹号、能建天河麓誉府、慧源山庄、珠江天河都荟。
虽然可以置换，但有一个前提，那就是根据商品格进行置换面积打折。
怎么理解呢？
简单来说，安置面积并不能1:1置换商品房，而是要打折，具体折扣大约5-9折，置换的商品房越贵，可置换面积越少。
以下是每个的具体折扣情况：
城投天禧：105-138㎡，价格区间3.6-4.4万/㎡，置换系数区间1：0.89-1：0.75
中建天河精诚壹号：78-89㎡，价格区间4.2-4.8万/㎡，置换系数区间1：0.78-1：0.68
能建天河麓誉府：80-100㎡，价格区间3.7-5万/㎡，置换系数区间1：0.89-1：0.65
慧源山庄：73-130㎡，价格区间4.9-6.2万/㎡，置换系数区间1：0.63-1：0.53
珠江天河都荟：85-152㎡，价格区间4.5-6.1万/㎡，置换系数区间1：0.73-1：0.54
这几个都位于天河东-智慧城一带，距离柯木塱村不算太远，可以称得上同片区置换。
只看置换系数，城投天禧打折率最低，慧源山庄由于单价最高，打折率也最高。
当然打折率只是其中一个参考要素，最重要还是要有置换意向，因为置换商品房比拿弃产买房还是要高不少的。
就拿城投天禧来说，置换系数最高为1：0.89，最低价格为3.6万/㎡，按着0.89的比例，置换后，村民到手的房子值3.3万/㎡，比起弃产8000元/㎡的单价高出不少。
这里说一嘴，凌塘村虽然弃产比柯木塱高一倍，但置换系数却跟柯木塱村一样，这样想，置换商品房性价比就更高了。
至于你说未来安置房更值钱，有这个可能，但安置房还没正式开建，想要上市交易也得看拿证时间，肯定要晚于这批商品房。
如果村民们着急变现，那么确实可以考虑拿出部分安置面积置换商品房的。
而且商品房置换只是补偿方式的一种，如果有任何不满意，大可以继续选安置房，并不是强制选项。
想了解柯木塱置换方案全文的朋友，可以加君，还能拉你到旧改群，了解最新改造进度哦。
置换商品房，临迁费要收回！
或许3.3万/㎡这个数字还挺诱人的，但建议有置换想法的村民们看完下面的内容再做决定，因为商品房置换的条件还真不少..
1、最多只能拿出140㎡安置面积
有人看到3.3万/㎡忍不住想all in套现走人，对不起，最多只能置换140㎡的安置面积。
拿城投天禧来说，140㎡的安置面积能置换到105-124㎡的户型，也就是说换不了最大的138㎡户型，想换最大户型得加钱，14㎡至少要补50万 ！
这样一想性价比就不高了，想要置换系数更低的商品房，只能换到小户型，不会比安置房好太多..
2、商品房是期房，置换后临迁费扣发对应部分
在签约交楼后，村民们最重要的收入就是临迁费，但置换商品房后，置换面积的临迁费是要全部退回的！
有人说，你拿了房有地方住不给这部分回迁费不是天经地义？
确实是这个道理，但这5个盘只有精诚壹号和慧源山庄是现房，其他最早也要等到27年才能收楼。
也就是如果你买期房，那至少要等2年才能拿到房，而这段时间置换面积的临迁费并不会发放。
140㎡安置面积，临迁费每个月都有5600元，不是什么小数目了..
当然，这些规定并不过分，比起8000元/㎡的弃产补偿，能置换商品房确实是不错的选择。
柯木塱现状
那么，大家觉得柯木塱的置换方案合理吗？这几个盘你会置换哪一个？
想了解广州各大旧改村资料或者进对应旧改群，也可以加君哦。
